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Immobilie kaufen in Thailand – Alles was Du wissen musst

Du möchtest gerne eine Immobilie kaufen in Thailand?
Egal, ob Du in Thailand ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchtest. Es gibt einiges was Du vorher wissen solltest.

Warum wollen immer mehr Europäer eine Immobilie kaufen in Thailand?

Thailand ist das mit Abstand beliebteste Reiseziel in Südostasien, da es nicht nur klimatisch begünstigt ist und über eine einzigartige Natur verfügt, sondern auch eine ausnehmend aufgeschlossene Bevölkerung hat. Ausländer werden stets freundlich und zuvorkommenden behandelt, so dass sie sich jederzeit willkommen fühlen.

Da außerdem die Lebenshaltungskosten trotz einer gut ausgebauten Infrastruktur vergleichsweise niedrig sind, entschließen sich immer mehr Europäer in Thailand ihren Lebensabend zu verbringen. Um sich abzusichern, bietet sich dabei der Erwerb einer Immobilie an, zumal auch in diesem Bereich die Preise deutlich unter den in europäischen Ländern üblichen liegen.

Allerdings gibt es beim Immobilienkauf einiges zu beachten, denn die Möglichkeiten, als Ausländer Grundeigentum zu erwerben, sind in Thailand stark eingeschränkt.

Kauf von Grund und Boden in Thailand

Die Gesetzgebung in Thailand ist recht streng, was den Kauf von Land durch Ausländer oder Firmen angeht, die mehrheitlich in ausländischem Besitz sind. Im Normalfall ist Ausländern der Erwerb von Grundstücken gänzlich untersagt.

Seit kurzem gibt es einige wenige Ausnahmeregelungen.

So kann ein Kauf beispielsweise dann vom Innenministerium genehmigt werden, wenn der betreffende ausländische Staatsbürger die hohe Summe von 40 Millionen Baht (das entspricht über einer Million Euro) nach Thailand einführt und in ein vom Board of Investments – einer thailändischen Wirtschaftsbehörde – bestimmtes Unternehmen investiert.

Selbst in diesem Fall darf das Grundstück aber eine bestimmte Größe nicht überschreiten, und es darf zudem ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Diese Ausnahmen sind so selten und mit derart umfassenden Auflagen verbunden, dass es für Ausländer nach wie vor praktisch unmöglich ist, in Thailand Land zu erwerben.

Erwerb einer Wohnung in Thailand im Condominium

Die einfachste Möglichkeit, trotz dieses Verbots zu einem eigenen Domizil in Thailand zu kommen, ist der Kauf einer Wohneinheit in einem sogenannten Condominium. Dabei handelt es sich um größere Wohnanlagen mit Eigentumswohnungen, die jeweils einzeln verkauft werden. Zu diesen Wohnanlagen gehören jeweils auch verschiedene Gemeinschaftseinrichtungen wie beispielsweise Gartenanlagen, Sportflächen, Swimming Pools und ein Fitness-Studio, die von der Eigentümergemeinschaft verwaltet werden.

Um sicherzustellen, dass das Grundstück, auf dem sich das Condominium befindet, nicht in ausländischen Besitz gerät, dürfen nur maximal 49 Prozent der gesamten Wohnfläche an Ausländer verkauft werden. Sofern das aber gegeben ist, kann der Kauf problemlos vollzogen werden.

Der Kaufbetrag muss lediglich in einer ausländischen Währung auf eine thailändische Bank überwiesen werden, wobei der Name angegeben werden muss, der später in der Besitzurkunde eingetragen werden soll.

Außerdem ist ein Vermerk, dass das Geld für den Kauf eines Condomiums gedacht ist, äußerst wichtig.

Sobald das Geld eingetroffen ist, stellt die Bank eine Bescheinigung aus, nach deren Vorlage die Besitzurkunde an den neuen Besitzer überreicht wird.

Selbstverständlich sollte berücksichtigt werden, dass bei einem Condominium regelmäßig Unterhalts- und Wartungskosten anfallen. Diese sind in Thailand aber in der Regel vergleichsweise niedrig. Die Gemeinschaftsverwaltung hat zudem den Vorteil, dass sich ein Condominum-Bewohner nicht um all die regelmäßig wiederkehrenden Kontakte mit Behörden und Handwerkern zu kümmern braucht, mit denen sich andere Immobilienbesitzer beschäftigen müssen.

Kann man als Ausländer ein Haus in Thailand kaufen?

In einer großen Wohnanlage mit zahlreichen Nachbarn zu leben, ist allerdings nicht jedermanns Sache, weshalb viele Europäer für ihr Leben in Thailand ein Haus vorziehen.

Für Ausländer, die mit einem thailändischen Partner verheiratet sind, eröffnet sich durch die Ehe ein einfacher Weg, um das Grundstückkaufverbot zu umgehen. Es ist nämlich möglich, das Haus im Namen des thailändischen Ehepartners zu kaufen.

Dazu ist es lediglich notwendig, den für den Immobilienkauf notwendigen Geldbetrag bereits im Vorfeld dem Partner zu schenken und dies auch offiziell zu dokumentieren.

Da das Geld damit vollständig in das Eigentum des Partners übergeht und in Thailand dabei keine Nebenabsprachen getroffen werden dürfen, empfiehlt sich dieses Vorgehen nur dann, wenn zwischen den beiden Partner ein enges Vertrauensverhältnis besteht.

WICHTIG
Außerdem ist zu berücksichtigen, dass auch nach dem Kauf der ausländische Ehepartner keinerlei Rechte an der Immobilie hat. Falls es später zu einer Scheidung kommt oder der thailändische Partner verstirbt, verliert der ausländische Staatsbürger auch sein Zuhause.

Zudem ist es für einen Ausländer nicht möglich, eine Immobilie, die auf diese Weise erworben wurde, an seine Kinder aus einer früheren Beziehung oder andere im Testament bestimmte Personen zu vererben. Es ist deshalb sinnvoll, bei dieser Variante die Hilfe eines Anwalts in Anspruch zu nehmen und sich über einen Nießbrauch- oder Pachtvertrag abzusichern.

Was bedeutet Nießbrauch und Erbpacht in Thailand?

Nießbrauch an einer Immobilie in Thailand

Beim Nießbrauch handelt es sich um eine weitgehend unbekannte, aber durchaus vorteilhafte Methode, um sich die Nutzung einer Immobilie zu sichern. Dabei wird der Name des Wohnberechtigten gegen eine kleine Gebühr ins Grundbuch eingetragen. Wenn keine anderen Abmachungen bestehen, gilt das Nutzungsrecht lebenslänglich, sodass das Haus auch nach dem Ende der Ehe weiterhin bewohnt werden kann.

Allerdings kommen dafür nur Grundstücke infrage, die eine bestimmte Größe nicht überschreiten.

Außerdem kann der Nießbrauch nicht an andere vererbt werden.

Erbpacht in Thailand

Anders sieht es bei der scheinbar ähnlichen Erbpacht aus.

WICHTIG
Wenn ein Pachtvertrag besteht, können die daraus entstehenden Rechte durchaus auf Erben übergehen.

Der Nachteil eines Pachtvertrags in Thailand ist jedoch, dass er auf 30 Jahre begrenzt ist. Zwar besteht grundsätzlich die Möglichkeit, diesen Pachtvertrag einmalig um weitere 30 Jahre zu verlängern und dies auch bereits bei Vertragsabschluss festzulegen, aber der Eigentümer ist nicht dazu verpflichtet, dieser Verlängerung zuzustimmen.

Insbesondere dann, wenn es während des Pachtzeitraums zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist, kann es deshalb zu Problemen kommen.

Wenn es sich bei dem Eigentümer des Grundstücks um den thailändischen Partner handelt, kann sich der ausländische Pächter aber zusätzlich absichern, indem er den Grundstückstitel in seinen Besitz nimmt. Ohne dieses Dokument ist es in Thailand nicht möglich, ein Grundstück zu veräußern.

Außerdem ist es empfehlenswert, in den Pachtvertrag eine Klausel aufzunehmen, die eine Unterverpachtung erlaubt, denn diese erlaubt es, das Haus an eine anderen Ausländer zu veräußern.

In diesem Fall beginnt für den neuen Pächter ebenfalls ein 30-jähriger Pachtzeitraum. Auch für Ausländer, die keinen thailändischen Partner haben, ist die Erbpacht eine interessante Option.

Zahlreiche Immobilienfirmen in Thailand haben sich auf die Verpachtung von Villen und Bungalows an Ausländer spezialisiert.

Firmengründung für den Immobilienkauf in Thailand – Ja oder Nein

Eine weitere beliebte Methode, um das Verbot von Grundstückskäufen für Ausländer zu umgehen, ist, eine Firma mit einem oder mehreren thailändischen Staatsbürgern zu gründen. Sie eignet sich nicht nur dazu, ein freistehendes Haus zu kaufen, sondern kann auch dazu genutzt werden, um ein Condominium in einer Wohnanlage zu erwerben, in der bereits mehr als 49 % Ausländer leben.

Wie bei einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen dürfen auch bei einer solchen Firma nur maximal 49 % der Anteile im Besitz eines Ausländers sein. Durch verschiedene Rechtskonstrukte kann aber sichergestellt werden, dass der ausländische Anteilseigner die Verfügungsgewalt über die von der Firma erworbene Immobilie hat.

So ist es beispielsweise möglich, dass die 51 %, die nicht in ausländischem Besitz sein dürfen, auf zwei oder mehr thailändische Gesellschafter verteilt werden, sodass der ausländische Immobilienkäufer de facto den größten Anteil hält.

Außerdem kann vertraglich festgelegt werden, dass der ausländische Firmenpartner per Vorzugsrecht eine höhere Anzahl von Stimmen erhält, wodurch er die Firma kontrollieren kann. Diese Regelung enthält allerdings einen juristischen Fallstrick, da die thailändischen Vertragspartner notariell versichern müssen, dass sie keine lediglich nominellen Anteilseigner sind.

Bei Zuwiderhandeln können hohe Bußgelder die Folge sein. Auch wenn derartige Fälle in Thailand selten gerichtlich verfolgt werden, empfiehlt es sich dennoch, die Dienste eines thailändischen Anwalts in Anspruch zu nehmen, der sich auf die Gründung und Führung von Firmen zum Zweck des Immobilienerwerbs spezialisiert hat.

Immobilie kaufen in Thailand – Kredit aufnehmen

Ähnlich schwierig wie der Erwerb von Grundeigentum ist es für Ausländer in Thailand auch, Kredite für den Kauf von Immobilien zu erhalten.

Lediglich in Ausnahmefällen vergeben thailändische Banken auch an ausländische Immobilienkäufer Hypotheken.

Die Voraussetzung dafür ist, dass der betreffende ausländische Staatsbürger nicht nur eine Arbeitserlaubnis, sondern auch einen festen Arbeitsvertrag hat. Gerade für ausländische Senioren, die ihren Lebensabend in Thailand verbringen wollen, ist dies deshalb keine Option.

Außerdem wird dabei ein hoher Betrag als Eigenanteil erwartet. Da die Geldinstitute in Thailand zudem dazu verpflichtet sind, die geltenden Grunderwerbsgesetze zu berücksichtigen, kommt ein Darlehen seitens einer thailändischen Bank nur dann infrage, wenn ein Condominium gekauft werden soll.

immobilie kaufen in thailand haus wohnungFalls der ausländische Immobilieninteressent eine Firma mit thailändischer Mehrheit gegründet hat, ist es allerdings etwas leichter, auch für Häuser Kredite zu bekommen.

Zunehmend beliebt ist die Immobilienfinanzierung durch den Eigentümer, der die Immobilie zum Verkauf anbietet. Bei dieser Variante leistet der Käufer zunächst lediglich eine Anzahlung in einer vorher festgelegten Höhe und zahlt dann den restlichen Kaufbetrag in monatlichen Raten ab. Dabei werden selbstverständlich Zinsen fällig, die meist den aktuell gängigen Bankzinsen entsprechen.

Alle Vertragsbedingungen werden jedoch individuell ausgehandelt, sodass auch abweichende Regelungen möglich sind.

Ausländer, die über kein ausreichendes Eigenkapital verfügen und für die die Immobilienfinanzierung durch eine thailändische Bank nicht sinnvoll oder möglich ist, können natürlich auch in ihrer Heimat einen Kredit aufnehmen, um die Immobilie im Ausland zu finanzieren. Dabei gelten selbstverständlich die in dem jeweiligen europäischen Land üblichen Konditionen. Das Finanzportal www.kredit-aufnehmen.net gibt Tipps, wie Interessenten bei der Kreditaufnahme am besten vorgehen.

Welche Dokumente sind beim Kauf einer Immobilie in Thailand notwendig?

Nach dem Kauf einer Immobilie in Thailand müssen verschiedene Dokumente vorgelegt werden, um einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch vornehmen lassen zu können.

Neben dem eigentlichen Kaufvertrag und der Besitzurkunde muss vor allem ein Beleg der Bank vorgelegt werden, dass der Betrag, der für den Kauf verwendet wurde, aus dem Ausland überwiesen wurde.

Außerdem müssen sich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer mit einem Ausweisdokument legitimieren.

Bei Ausländern muss zudem der Einreisestempel im Reisepass nachgewiesen werden.

Falls ein Condominium gekauft wurde, muss darüber hinaus die juristische Person, die für die Verwaltung der Wohnanlage zuständig ist, bestätigen, dass alle notwendigen Gebühren bezahlt wurden. Nur wenn all diese Dokumente vorhanden sind, kann der ausländische Käufer auch rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie in Thailand werden.

 

Wir hoffen Du bist jetzt in Deiner Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Immobilie etwas schlauer geworden.

Bevor Du nach Thailand ziehst solltest Du auf alle Fälle erstmal eine längere Zeit vor Ort verbracht haben um zu sehen wie es sich dort lebt und ob Du Dir tatsächlich vorstellen kannst, in Thailand eine Immobilie zu erwerben.

Lies auch unbedingt unseren Artikel zu “Impfungen in Thailand“, damit Du gesundheitlich gut abgesichert bist.

Steffi
 

Ich bin Steffi und liebe es zu Reisen. Insbesondere das Land Thailand hat es mir angetan, so dass ich schon viel Zeit dort verbracht habe und Dir auf diesem Blog alles Wissenswerte rund um Thailand weitergebe.